분양가상한제 실거주 의무 기간과 3년 유예 정리 (2026)
2026년 10월 확인
수도권 분양가상한제 아파트는 분양가가 시세보다 얼마나 싼지에 따라 2~5년을 직접 살아야 합니다. 2024년 3월부터는 이 의무를 바로 시작하지 않아도 되고, 최초 입주가능일부터 3년 안에 들어가 채우면 됩니다. 시작이 늦춰졌을 뿐 의무는 그대로입니다.
당첨부터 매도까지, 한 단지로 따라가 보면
예를 들어 2027년 입주가 시작되는 공공택지 단지에 당첨됐고, 분양가가 시세의 80~100% 미만이라 거주의무가 3년이라고 해 보겠습니다.
2024년 2월 말 국회를 통과해 3월부터 시행된 개정 주택법 이전이었다면 입주가 시작되자마자 들어가 살아야 했습니다. 잔금을 전세보증금으로 마련하려던 사람에게는 선택지가 없었죠. 지금은 최초 입주가능일부터 3년, 즉 2030년 무렵까지만 입주하면 됩니다. 그 사이 한 번 전세를 놓아 잔금을 치르고 나중에 들어가 사는 길이 열린 겁니다.
여기서 날짜 계산이 어긋나기 쉽습니다. 입주 시작과 함께 2년 전세를 놓으면 2029년에 첫 계약이 끝납니다. 그런데 임차인은 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 집주인이 직접 살겠다는 건 갱신 거절 사유가 되지만, 날짜가 엇갈리면 분쟁으로 번지기 쉽습니다. 그래서 처음부터 임대 기간과 집주인 입주 예정 시점을 계약서에 분명히 적어 두는 경우가 많습니다. 3년 기한은 움직이지 않습니다. 첫 임대차가 끝나는 날이 그 안에 들어오는지부터 보세요.
입주한 뒤에도 끝이 아닙니다. 당시 정부 설명으로는 거주 기간을 한 번에 이어 채우지 않고 합산해도 됩니다. 예를 들어 6개월을 살다가 세를 놓았다면, 매도하기 전까지 남은 기간을 마저 살면 되는 식입니다. 이 개정은 이미 입주가 시작된 단지에도 적용됐습니다.
의무 기간은 어떻게 정해지나
2021년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청한 수도권 분양가상한제 주택부터 아래 기준이 적용됐습니다. 분양가가 인근 시세 이상이면 거주의무가 없습니다.
| 구분 | 분양가 시세 80% 미만 | 시세 80~100% 미만 |
|---|---|---|
| 공공택지 | 5년 | 3년 |
| 민간택지 | 3년 | 2년 |
같은 서울이라도 단지마다 의무가 없거나 기간이 다를 수 있습니다. 실제 몇 년인지는 모집공고가 기준입니다. 분양가상한제 주택은 재당첨 제한도 10년이라, 전매제한과 함께 확인해 두는 게 좋습니다.
못 채우면 어떻게 되나
거주의무를 다 채우지 못한 상태에서는 상속 같은 예외를 빼고 집을 팔 수 없습니다. 사업주체(공공택지라면 LH 등)에 매입을 신청해야 하고, 돌려받는 돈은 시세가 아니라 납부한 입주금에 이자 정도를 더한 수준입니다. 손해가 큽니다. 해외 근무처럼 시행령이 정한 부득이한 사유가 있으면 거주한 것으로 인정받을 수 있지만, 사유와 증빙 요건이 정해져 있습니다.
전세보증금으로 잔금을 맞출지, 대출로 바로 들어갈지는 숫자를 보면 빨리 정해집니다. DSR 계산기로 잔금대출 한도를, 취득세 계산기로 취득세를 확인하고, 입주 날짜를 고를 때는 손 없는 날도 참고해 보세요.
자주 묻는 질문
3년 유예면 실거주를 안 해도 되나요?
아닙니다. 의무가 시작되는 시점만 늦춘 것이고 의무 기간은 그대로라 3년 안에 입주해 기간을 채워야 합니다.
거주 기간을 나눠서 채워도 되나요?
개정 당시 정부 설명에 따르면 연속으로 살지 않아도 매도 전까지 남은 기간을 채우면 됩니다.
모든 분양가상한제 아파트에 거주의무가 있나요?
분양가가 인근 시세 이상이면 의무가 없고, 기간도 단지마다 다르니 모집공고를 확인해야 합니다.
기준: 2026년 10월 확인. 제도는 수시로 바뀌므로 신청 전에 청약홈의 청약자격 안내와 해당 단지 입주자모집공고, 주택공급에 관한 규칙 원문을 확인하세요.
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